DEVENIR PROPRIÉTAIRE
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Foire Aux Questions (F.A.Q)



LES AVANTAGES DE LA NOUVELLE CONSTRUCTION COOPERATIVE
Pour devenir propriétaire, il faut souscrire une part de la société coopérative de construction. La souscription donne droit à l'achat en l'état futur d'achèvement d'un appartement, en toute propriété à prix de revient.

QU'EST CE QUE LA NOUVELLE CONSTRUCTION COOPERATIVE ?
C'est une organisation économique et financière par une société civile coopérative de construction qui vend des logements à ses membres.

QUELS SONT LES ACTEURS D'UNE SOCIETE COOPERATIVE DE CONSTRUCTION ?
Un opérateur, gérant de la société coopérative, et les associés de la société qui souscrivent à l’accession à la propriété d’un logement.
En devenant coopérateurs, ces associés financent leur projet et acquièrent leur logement en état futur d'achèvement.
La société coopérative est dissoute à l'achèvement après le rendu des comptes de l’opération aux coopérateurs.

COMMENT DEVIENT-ON PROPRIETAIRE COOPERATEUR ?
En souscrivant une part de la coopérative au moment de la souscription. La souscription comprend la désignation (plans, descriptif et situation), et mentionne le prix de l'appartement ferme et définitif.
Le contrat de souscription comprend une clause de réméré qui assure le remboursement par la société coopérative en cas d'insatisfaction (suivant la formule "satisfait ou remboursé").
Seuls les associés ont le droit d'acquérir un logement dans l'opération de construction, à l’exception d’apporteurs de capitaux ou d’organismes de logement social qui achètent une partie du programme en bloc.

QUEL EST L'INTERET DE DEVENIR PROPRIETAIRE COOPERATEUR ?
C'est d'acquérir un logement à prix de revient dans un programme immobilier neuf.
L'achat à prix de revient permet une économie pouvant atteindre 15 % par rapport aux prix pratiqués sur le marché immobilier du neuf.
Quelle que soit la nature de l'investissement, cette économie est compatible avec l'ensemble des aides financières et fiscales incitatives à l'achat d'un bien immobilier neuf.
Le financement de l'opération est assuré essentiellement par les sociétaires au moyen de leurs fonds propres ou par les crédits qui leur sont accordés.
L'institution coopérative est sans but lucratif, donc exclusive de toute marge bénéficiaire distribuable. La société coopérative ne rémunère que le contrat de coopération et le ou les contrats de réalisation technique.
Le solde des dépenses non affectées abonde un fonds de garantie constitué pour la sécurité financière ou le développement d'autres opérations coopératives.


COMMENT ACQUERIR UN APPARTEMENT AU PRIX DE REVIENT ?
Réunis dès l'origine, les coopérateurs financent la construction du projet en achetant leur logement à prix de revient.
La construction ne peut commencer que lorsque les logements du projet immobilier sont souscrits ou financés à hauteur de 70 %.

COMMENT LE PRIX DE VENTE EST-IL DETERMINE ?
En répartissant le prix de revient global de l'opération entre les différents logements. La valeur obtenue est pondérée en tenant compte de paramètres tels que surface, étage, exposition.
La grille des prix ainsi que le programme technique et financier de l'opération, sont approuvés lors de la première assemblée générale de la société coopérative.

L'ACHEVEMENT DE LA CONSTRUCTION EST-IL GARANTI ET COMMENT ?
Une garantie financière d’achèvement est délivrée à la société coopérative par une banque ou une compagnie d’assurance agréée avec laquelle la société coopérative contracte à partir d’un contrat de réalisation technique en tout corps d’état à prix forfaitaire et garanti.

SI LE NOMBRE MINIMAL DE SOUSCRIPTEURS REQUIS N'EST PAS ATTEINT QUE DEVIENT LE PROJET DE CONSTRUCTION ?
Si une telle situation devait se présenter, le projet de construction ne connaîtrait pas de suite. Dans cette hypothèse, le montant de la part souscrite et le montant de la réservation serait restitué au souscripteur.
En effet, pour respecter un équilibre financier, une société coopérative de construction ne peut entreprendre les travaux que si au moins 70% des locaux à construire sont souscrits.
Les frais financiers du crédit pour les lots non souscrits peuvent être mis à la charge des coopérateurs qui auraient acquis après le démarrage des travaux, d'où l'intérêt de ne pas attendre pour souscrire.


COMMENT FINANCER UN LOGEMENT EN NOUVELLE CONSTRUCTION COOPERATIVE
L'organisation financière de l'opération rend souhaitable que la banque proposée par la coopérative délivre les prêts aux acquéreurs. L'acquéreur d'un logement peut bénéficier de tous les avantages financiers et fiscaux liés à l'acquisition d'un bien immobilier neuf au moyen d’un prêt qu’il aura souscrit.

PEUT-ON COMPLETER SON APPORT PERSONNEL PAR UN PRET ?
Oui. La société coopérative propose que le crédit soit délivré à un taux préférentiel spécialement étudié, par une banque sélectionnée. Souvent il s'agit de prêts aidés ou garantis par l'Etat (prêt à 0%, prêt d'accession sociale, prêt conventionné, prêts spéciaux professionnels..)
Chaque acquéreur peut également avoir recours à des prêts qu'il se chargera d'obtenir auprès de la banque de son choix mais il devra respecter les délais imposés lors de la souscription pour la délivrance d’un prêt au risque d’être exclu pour la réalisation de son acquisition.
L'acte de vente ne peut être signé qu'après délivrance de l'offre de prêt par la banque communiquée à la société coopérative ou au notaire.


- Pour des raisons liées aux services rendus par des établissements qui ont une approche qui exclue tout critère éliminatoire, avec des barèmes adaptés.

- Pour des raisons techniques liées à la rapidité de délivrance du crédit.

- Cette sujétion n'exclut pas certains prêts spécifiques (prêts fonctionnaires, caisses de cadres, prêts professionnels, prêts épargne logement, etc...).

- Bien que chaque candidat a l'accession à la propriété possède son propre jugement sur le choix d’un établissement prêteur, on peut mettre en avant les critères suivants :
. La situation et la qualité d'un bien n'entrent pas dans la détermination du taux d'intérêt.
. Toutes les banques n'ont pas la même politique commerciale. Certaines ciblent les profils à fort pouvoir d'achat, d'autres n'y attachent pas la même importance en offrant un niveau de taux moyen à l'ensemble des candidats.
. Il peut être plus intéressant d'emprunter sur une longue période du fait de mensualités plus faibles.
. N'emprunte pas au meilleur taux qui veut. D'autant que décrocher un très bon taux ne signifie pas forcément obtenir le meilleur crédit (frais annexes, frais de dossier, assurances...)
. Le client idéal d'une banque, jeune couple de moins de trente ans disposant de revenus stables n'a pas forcément besoin d'un apport personnel important.
. Un apport d'au moins 20% est un bon argument pour bénéficier d'un taux compétitif.

PEUT-ON BENEFICIER DES AVANTAGES FISCAUX ATTACHES A L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF ?
Oui. Pour les acquisitions en résidence principale, les acquéreurs bénéficieront des déductions fiscales afférentes à ce secteur d'occupation.
Pour certains programmes qui ne sont pas intégralement réservés à l'accession, la souscription peut être effectuée par des investisseurs locatifs en fonction d'un engagement de louer pendant une certaine durée (investissement en optimisation fiscale locative).


QUELLES SONT LES GARANTIES EN NOUVELLE CONSTRUCTION COOPERATIVE
- L'assemblée des coopérateurs approuve le programme technique et financier de l'opération avant la signature des actes de vente. Le prix global de l’opération étant connu les ventes ont lieu à prix ferme et définitif.
- Dès la signature de l'acte de vente, le souscripteur devient propriétaire de son logement dans le programme de construction.

L'ACHEVEMENT DE LA CONSTRUCTION EST-IL GARANTI ?
Oui. Suivant la réglementation sur les ventes de locaux d'habitation du secteur spécifique aux sociétés coopératives. Cette garantie est exigée des notaires pour la signature des actes de ventes en état futur d'achèvement.

QUELS SONT LES MOYENS DE CONTRÔLES DES ACQUEREURS ?
Par les assemblées et un conseil de surveillance :
- La première assemblée générale approuve le programme technique, juridique et financier de l'opération de construction.
- La dernière statue après rendu des comptes, sur le choix du syndic de copropriété qui administrera les parties communes de l’immeuble.
- Le conseil de surveillance peut avoir accès aux comptes sociaux.
- La société adhère à une société coopérative constituant un fonds de garantie dont l’objet est de gérer les reliquats d’actifs d’autres sociétés coopératives.

EST-ON PROPRIETAIRE DANS UNE COPROPRIETE ?
Oui. Dès son achat l'acquéreur a vocation à devenir copropriétaire de l'immeuble lors de l'assemblée générale qui est convoquée immédiatement après l'achèvement des travaux.
Il peut disposer librement du logement acquis pour l'occuper ou le louer. Il peut le revendre au prix qu'il souhaitera, mais seulement après achèvement de l'immeuble et paiement du prix.
Dans certains programmes conventionnés avec les collectivités locales réservés à des personnes ne dépassant pas certains plafonds de ressources, des clauses restrictives de reventes sont prévues pendant une certaine durée à fin de faire échec à toute acquisition qui serait effectuée dans un but spéculatif ou par effet d’aubaine.

QUE SE PASSE T-IL SI UN COOPERATEUR N'EST PAS SATISFAIT DE SON ACHAT ?
Une clause de réserve de réméré permet le rachat du bien par la société coopérative et le remboursement des sommes payées par l'acquéreur si celui-ci manifeste son insatisfaction concernant le bien qui lui aura été livré.
La société coopérative peut exercer cette faculté dans les cas suivants de manifestation d'insatisfaction :
- retard de livraison ;
- défauts de conformité ou de vices affectant les parties privatives ou communes ;
- différences dans la consistance ou la contenance du bien vendu ;
- modification de l'environnement portant atteinte au bien vendu.

En cas d'exercice de la faculté la société coopérative rembourse à l'acquéreur :
- le prix TTC payé ;
- les frais d'acquisition et de prêt ;
- les intérêts payés de l'emprunt ;
- les taxes qui auront été acquittées ;
- les charges et provisions de gestion de la copropriété ;
- toutes autres dépenses en rapport avec son acquisition ou son occupation.
- Si le bien restitué est loué, la reprise s'effectue en tenant compte des conditions du bail.